TRÀMITS AMB L'ADMINISTRACIÓ


Els arquitectes tècnics també es posen al servei dels clients per realitzar les gestions per dur a terme els tràmits administratius que a continuació es relacionen:
-tramitació d'expedients d'habitatges de protecció oficial (HPO)
-tramitació de llicència d'obres
-tramitació de comptadors provisionals d'obra
-tramitació de l'alta de l'IBI
-tramitació de llicència de primera ocupació
-tramitació de comptadors cominutaris
-tramitació de cèdul·la d'habitabilitat de 1a ocupació
-tramitació de cèdul·la d'habitabilitat d'habitatge usat
-altres tràmits davant l'administració

INFORME D'ESTAT ACTUAL DE L'HABITATGE



L'informe d'estat actual de l'habitatge va destinat a propietaris d'habitatges amb la finalitat de lloguer.
En aquest informe es vol donar un certificat de l'estat actual de l'habitatge en el moment de realitzar un contracte de lloguer, i dotar-lo de prova pericial, en cas de ser necessari si al final del contracte esdevinguéssin desperfectes.
L'informe consta de:
-definició de l'estat actual de les instal·lacions
-definició de l'estat actual dels acabats
-definició de l'estat actual del mobiliari, en cas de lloguers amb mobles.
-Ampli reportatge fotogràfic de l'habitatge
La Generalitat de Catalunya posa al servei dels ciutadans, en condició de propietaris d'habitatges, ajudes per garantir el cobrament dels lloguers.

INSPECCIÓ TÈCNICA D'EDIFICIS ITE


Aquest tràmit l'ha de demanar el propietari d'un edifici que tingui una antiguitat igual o superior a 40 anys, segons disposició transitòria de l'Ordenança municipal de regulació del Deure de conservació dels edificis.
L'ITE serà realitzat per tècnic competent, arquitecte o arquitecte tècnic, que emetrà un dictàmen tècnic el contingut del qual serà determinant per fixar les mesures que cal adoptar en cada cas i en funció de les possibles deficiències estructurals que es constatin en l'edificació.
La propietat ha de designar el tècnic que realitzarà la inspecció mitjantçant una sol·licitud a l'ajuntament, l'entrada a l'ajuntament de l'ITE i finalment, en cas de ser necessari, realitzar les actuacions esmentades en l'informe tècnic en els terminis definits.
L'objectiu d'aquestes inspeccions a tramitar als ajuntaments, és actualitzar l'estat de conservació del parc d'edificis d'habitatges de les ciutats per millorar la seguretat dels edificis i de les persones.

TEST DE L'EDIFICI TEDI


La Generalitat de Catalunya http://www20.gencat.cat/portal/site/OVT/menuitem.8d9f3f7e23c1cd519e629e30b0c0e1a0/?vgnextoid=c7ce0103841bb110VgnVCM1000008d0c1e0aRCRD&vgnextchannel=c7ce0103841bb110VgnVCM1000008d0c1e0aRCRD&vgnextfmt=detall&contentid=9328df1c55e8c110VgnVCM1000008d0c1e0aRCRDposa a disposició dels ciutadans uns ajuts per a la rehabilitació d'elements comuns d'edificis d'ús residencial, en concret per actuacions relacionades amb lessions patològiques, deficiències i risc, condicions d'accessibilitat de l'edifici, instal·lacions comunitàries i sostenibilitat.
Abans de sol·licitar els ajuts, el promotor ha de tenir l'informe favorable del test de l'edifici o TEDI realitzat per tècnic competent.
Aquests ajuts van dirigits a:
-promotors d'obres de reabilitació
-comunitats de propietaris (persones físiques o jurídiques) d'edificis d'ús residencial
-titulars d'habitatges d'ús residencial

DIRECCIÓ D'EXECUCIÓ D'OBRA DEO


L'arquitecte tècnic director de l'execució de l'obra assumeix la funció tècnica de dirigir l'execució material de l'obra i controlar qualitativament i quantitativa la construcció i la qualitat de l'edificació.
Les tasques de direcció de l'execució de l'obra inclou:
-verificar la recepció a l'obra dels productes de construcció, i ordenar la realització dels assaigs i proves necessaris.
-dirigir l'execució material de l'obra i comprovar els replanteigs, els materials, l'execució i la disposició correctes dels elements constructius i de les instal·lacions, d'acord amb el projecte i amb les instruccions del director d'obra (arquitecte).
-subscriure l'acta de replanteig o d'inici d'obra i el certificat final d'obra, i elaborar i subscriure les certificacions parcials i la liquidació final de les unitats d'obra executades.
-aportar els resultats del control realitzat.
-aprovar el pla de gestió de residus conjuntament amb el director d'obra.
-justificar i aprovar la necessitat del 4t nivell de subcontractació en cas que es produeixi, conjuntament amb la DO.
Durant la construcció de les obres, i en aplicació del CTE (codi tècnic de l'edificació) l'arquitecte tècnic en condició de DEO haurà de dur a terme i documentar els controls següents:
-el control de recepció a l'obra dels productes, dels equips i dels sistemes que es subministren a l'obra.
-el control d'execució de l'obra.
-el control d'obra acabada.

SEGURETAT I SALUT


Els treballs de seguretat i salut estan relacionats amb l'aplicació del Real Decret RD 1627/1997 sobre de seguretat i salut a les obres de construcció.
L'Estudi de Seguretat i Salut és un document que forma part del projecte d'execució de les obres que el requereixen. Ha d'estar redactat en base al projecte executiu.
L'Estudi Bàsic de Seguretat i Salut és un document que forma part del projecte d'execució de les obres que el requereixen i només es pot desenvolupar com un capítol més d'aques.
La Coordinació de la seguretat en la fase de projecte té com a objectius:
-Coordinar que, en la concepció, l'estudi i l'elaboració del projecte, es tinguin en consideració els principis generals de prevenció segons l'article 15 de la Llei de prevenció de riscos laborals.
-Elaborar o fer que s'elabori l'estudi de seguretat i salut o l'estudi bàsic de seguretat i salut.
La Coordinació de la seguretat en la fase d'execució de l'obra té com objectius:
-Coordinar l'aplicació dels principis generals de prevenció segons l'article 15 de la llei de prevenció de riscos laborals durant l'execució de les obres.
-Coordinar les activitats de l'obra per garantir que els contractistes i/o subcontractistes apliquin de manera coherent i responsable els principis de l'acció preventiva.
-Coordinar els recursos preventius de l'obra (RRPP)
-Aprovar el Pla de Seguretat i Salut elaborat pel contractista
-Altres actuacions vetllant pel compliment de les activitats preventives

ENDERROCS I DECONSTRUCCIÓ


Els treballs de deconstrucció i/o enderrocs són les actuacions necessàries per fer desapareixer, totalment o parcialment, una edificació.
Aquests treballs comporten la redacció del projecte, la direcció facultativa de les obres de deconstrucció i les permanències en aquestes obres.
El contingut del projecte de deconstrucció és el següent:
-memòria (informació prèvia, sistema constructiu i condicionants constructius de l'edificació, solució adoptada, procediment de deconstrucció definit, volum i superfícies, càlculs...)
-annexos (estudi de l'impacte ambiental, estudi de seguretat i salut o estudi bàsic de seguretat i salut...)
-plànols (emplaçament, plantes, façanes, seccions, ordenació i detalls del procediment, treballs de seguretat i salut...)
-plec de condicions
-amidament
-pressupost
La direcció facultativa de les obres de deconstrucció comporten:
-dirigir l'execució del treballs de deconstrucció
-subscriure l'acta de replanteig o de començament d'obra i el certificat de final d'obra

ESTUDIS DE VIABILITAT DE PROMOCIONS IMMOBILIARIES I GESTIÓ IMMOBILIARIA



Els estudis de viabilitat ajuden als promotors a definir els aspectes econòmics i de planificació abans d'iniciar les promocions immobiliaries.
Un estudi de viabilitat consta dels següents apartats:
-memòria (objectius, informació prèvia, informe d'estat actual...)
-estudi legal-urbanístic (normativa urbanística, dades registrals, dades cadastrals, planejament vigent, normativa d'obligat compliment...)
-estudi de mercat (anàlisi de l'entorn socioeconòmic local i global, estudi de la oferta o competència, estudi de la demanda (demanda actual i demanda històrica de la zona), marketing immobiliari estratègic (definició del producte immobiliari a oferir en funció de les dades obtingudes d'oferta, demanda...), mostra del producte immobiliari de la zona i valoració econòmica d'aquesta,...)
-estudi econòmic (relació de despeses de la operació (costos de construcció, tràmits administratius, llicències, honoraris tècnics...), relació d'ingressos de la operació, oferta del solar o finca i resultat de l'explotació)
-estudi financer (finançament de la operació en funció del repartiment de capital a aportar (capital propi del promotor o inversors i capital provinent de caixes o bancs: aquest repartiment juntament amb tipus d'interès de referència Euribor i el rendiment que es vol obtenir per part de promotor i/o inversors ens determinarà el tipus d'interès comparatiu per definir la viabilitat de la operació), cashflow previ, cashflow definitiu, valor actual net VAN (ens defineix si la operació esdevé viable), taxa interna de rendibilitat TIR i temps de recuperació de la inversió PAYBACK.
-conclusions de l'estudi de viabilitat (definició de la viabilitat, condicionants de la operació, recomanacions de preu de compra de solar, definició de qualitats...)

VALORACIONS IMMOBILIARIES I ESTUDIS DE MERCAT IMMOBILIARI


La taxació d'un immoble es troba sotmesa a la "Orden Eco/805/2003, de 27 de marzo" sobre normes de valoració de béns immobles i de determinats drets per certes finalitats financeres.
Aquesta norma estableix en el seu article 3 l'aplicació d'uns principis bàsics a l'hora de valora:
-principi d'anticipació
-principi de finalitat
-principi de major i millor ús
-principi de provabilitat
-principi de proporcionalitat
-principi de prudència
-principi de substitució
-principi de temporalitat
-principi de transparència
-principi del valor residual
Segons aquesta norma trobem 4 mètodes tècnics de valoració:
-Mètode del cost de reposició (per edificis i elements d'edificis, en projecte, en construcció o rehabilitació o construïts)
-Mètode de comparació (per immobles amb drets de superfície i concessions administratives)
-Mètode d'actualització de rendes (per béns immobles susceptibles de produir rendes)
-Mètode del valor residual (amb cálcul dinàmic per a terrenys o solars urbans o urbanitzables i edificis en projecte; amb càlcul estàtic per a solars i immobles amb un termini d'inici de l'edificació no superior a un any)
El document escrit a entregar per a les taxacions immobiliaries és el següent:
-memòria
-estudi legal-urbanístic
-estudi de mercat
-valor de taxació
El document escrit a entregar per als estudis de mercat és el següent:
-definició del producte immobiliari i criteris de valoració
-anàlisi del mercat immobiliari objecte de l'encàrrec i definició de la zona a estudiar
-estudi socioeconòmic
-mostra del producte immobiliari
-conclusions de l'estudi de mercat i/o valoració econòmica

LEGALITZACIÓ D'OBRES



La llicencia de legalització d'obres és:
-Reconèixer l'existència d'una edificació no legal
-Reconèixer que malgrat que es tractés d'una obra efectuada sense cap permís o llicencia, si aquesta hagués atorgat el corresponent permís suposant que se li hagués lliurat en regla tota la documentació necessària
-Sol·licitar que la propietat lliuri tota la documentació que no es va lliurar el seu dia per justificar que l'edificació a legalitzar compleix amb tota la normativa edificatoria legal i d'habitabilitat
-justificar la nova situació de legalitat de manera que la propietat està obligada a ingressar tots els impostos municipals a què està sotmesa aquesta determinada construcció
-atorgar tots els drets inherents a la condició de legal de la construcció de manera que pugui tenir tots els serveis urbanístics (llum, aigua, escombraries...)

INFORMES PERICIALS I TÈCNICS



Dels diagnòstics sobre els problemes observats per part de l'arquitecte tècnic previa sol·licitació del client, el tècnic ho exposa per escrit:
-INFORME és l'exposició per escrit de les circunstàncies observades en el reconeixement de preus, edificis, documents...o l'examen de les qüestions observades amb explicacions tècniques o econòmiques.
-DICTAMEN és l'exposició per escrit de l'opinió que emet el tècnic sobre la qüestió sotmesa a consideració i justificada sobre la base de l'informe.
-CERTIFICAT és l'instrument en què es verifica un fet i/o circunstàncies relacionades amb l'edificació o el sòl per deixar-ne constància davant terceres persones.
-PERITATJE JUDICIAL és la preparació, redacció i ratificació d'un dictamen pericial per part d'un tècnic, en matèria de la seva especialitat per als tribunals de justicia i també en qüestions sotmeses a arbitratges segons la legislació vigent, com a pèrit de les parts o com a pèrit de l'autoritat judicial o arbitral.

TÈCNIC DE CAPÇALERA



Els aparelladors i arquitectes tècnics són un col·lectiu de professionals qualificat per informar, orientar i solucionar qualsevol tema relacionat amb la construcció, la rehabilitació i manteniment d'edificis i habitatges.
L'arquitecte tècnic vetlla per la salut dels edificis, fent un diagnòstic d'aquest i establint un programa de solucions adequat, així s'aconsegueix millorar la qualitat de vida, confort, estalvi energètic...
El llibre de l'Edifici és un document obligatori desde maig del 2000 i es tracta de la documentació que detalla i descriu una obra nova o edifici acabat de construïr que es lliura al comprador per tenir coneixement de les característiques constructives, tècniques...d'aquest edifici i de les posteriors actuacions de manteniment a realitzar.
El llibre de l'edifici és la història escrita i gràfica o fotogràfica i, per tant, esdevé una gran eina, si se'n fa un bon ús en tots els seus apartats.

DISSENY D'INTERIORS


Avui dia ha augmentat la demanda d'habitatges dintre del mercat de 2a mà ubicats en zones privilegiades però amb la necessitat d'introduir tot un seguit d'actuacions per tal de dotar-lo de totes les prestacions que ens demanda el ritme de vida actual.
En definitiva una distribució personalitzada, un disseny individualitzat i una actualització de les instal·lacions de l'habitatge.
El disseny d'interiors d'aquests habitatges tracta les següents actuacions:
-Repàs estructural (fisures i esquerdes, reparació de bigues i revoltons, reparació d'humitats entrant en la causa directa d'aquestes...)
-Distribució interior, estudi de circulacions personalitzades de la unitat familiar o la propietat, tot adequant-se a les normatives vigents.
-Insonorització (estudi de les condicions d'acústica de l'habitatge i de les necessitats demandades en parets, portes, fusteries exteriors...)
-Aïllament tèrmic (estudi de les condicions tèrmiques a millorar per aconseguir un millor estalvi energètic i millorar la qualitat de vida...)
-Actualització de les instal·lacions obsoletes de l'habitatge (llum, gas, aigua, calefacció, telecomunicacions...)
-Il·luminació
-Pintura i acabats

CÈDULA D'HABITABILITAT


La cèdula d'habitabilitat és l'acte administratiu en virtut del qual s'acredita que un habitatge compleix les condicions de qualitat que preveuen la Llei 18/2007 de 28 de desembre del dret d'habitatge i el Decret 55/2009, i per tant és apte per ser destinat a residència humana.
La cèdula d'habitabilitat l'atorga La Generalitat de Catalunya basant-se, entre altres documents si s'escau, en el Certificat d'Habitabilitat emès per un tècnic, arquitecte o arquitecte tècnic.
La cèdula d'habitabilitat es concedeix a l'habitatge i és independent de la propietat durant la seva vigència i és necessària per a qualsevol tràmit referent a l'habitatge:
-compravenda i lloguer
-contractació dels subministraments de l'habitatge (aigua, gas, electricitat...)
La cèdula d'habitabilitat té una vigència de 15 anys i transcorregut aquest termini és obligat sol·licitar-ne una de nova.

LLICÈNCIA D'ACTIVITATS



La tramitació davant l'ajuntament corresponent per a l'obtenció de la llicència de primera ocupació prèvia a la primera utilització, i ocupació o canvi d'ús de qualsevol edifici o instal·lació.
La documentació necessària varia segons l'ajuntament:
-Instància de sol·licitud
-Certificat de final d'obra expedit per la direcció d'obra, signat i visat
-Fotografies de l'edifici
-Document acreditatiu d'alta a efecte de l'IBI
-Justificació de compliment de la normativa sobre telecomunicacions
-En cas d'habitatges, justificació del compliment del llibre de l'edifici
-En cas d'instal·lacions destinades a altres usos i que necessitin llicència d'activitat, acta de control inicial de l'Entitat col·laboradora de l'Administració, o bé certificació de tècnic en els supòsits acollits al règim de comunicació

CERTIFICAT DE SOLIDESA


El certificat de solidesa és el document a través del qual el tècnic certifica la solidesa i la seguretat estructural d'un local, habitatge o edifici.
És l'obligació del tècnic realitzar un estudi acurat de la tipologia de l'edifici per tal de poder realitzar una inspecció adequada dels seus elements estructurals i determinar o definir possibles lessions patològiques, llevat de vicis ocults o causes sobrevingudes.
Situacions en que cal certificar la solidesa:
-canvi d'ús de locals
-obertura d'activitats classificades
-la rehabilitació d'edificis o habitatges
-homologació de centres per desenvolupar tasques formatives amb la Generalitat de Catalunya
-nivell d'habitabilitat per a habitatges de nova creació, els creats per reconversió d'antiga edificació o els resultants d'una gran rehabilitació
-nivell d'habitabilitat objectiva per a habitatges usats
-legalització d'habitatges
-el certificat d'acreditació de l'estat de conservació i de seguretat dels elements exteriors dels edificis (Ajuntament de Barcelona)

RESTAURACIÓ DE COBERTES









Les cobertes formen, juntament amb les façanes, els tancaments o envolvents d'un edifici i és molt important definir de manera correcta la tipologia de coberta, les solucions constructives adequades, escollir els materials correctes...tot en funció de la zona climàtica on es troba l'edifici.
Les cobertes inclinades amb encadellats ceràmics i teula redueixen el risc de filtracions a mesura que la seva pendent és major. El principal risc de filtració d'aigua d'aquestes cobertes és el trencament de peces ja sigui per manteniment d'antenes, granisades, inspeccions...
Les cobertes inclinades amb xapes metàl·liques basen la seva efectivitat en el procés muntatge. És important tenir present que les xapes galvanitzades no es poden mecanitzar o tallar ja que perden les seves característiques inicials de protecció contra la corrossió.
Les cobertes planes ja siguin de la tipologia de cobertes calentes o fredes, trepitjables o no, s'han d'impermeabilitzar i els principals punts de risc per filtracions d'aigua són les trobades amb paraments verticals, juntes de dilatació, trobades amb baixants i buneres. Cal tenir molt present que la làmina impermeable no es pot doblar a 90º.
Totes les tipologies de coberta tenen un punt de risc en comú que són les extraccions de fums o xemeneies.
Cal tenir en compte, en edificacions antigues la presència de materials que contenen substàncies perilloses per a la salut de les persones. La presència d'amiant en elements com:
-Canonades, baixants... de fibrociment
-Cobertes amb plaques de fibrociment
-Envans pluvials amb plaques de fibrociment...
És molt important deixar la manipulació, trencament...d'aquests elements per una empresa especialitzada per la perillositat de les emisions de pols d'aquests materials.

RESTAURACIÓ D'ESCALES, VESTÍBULS I ESPAIS COMUNS


El vestíbul, l'escala i els espais comuns són la carta de presentació dels edificis, juntament amb la façana. Aquests espais, amb el pas del temps, pateixen un deteriorament més accelerat pel fet d'ésser espais comunitaris. Els principals desperfectes i/o lessions patològiques són degudes al desgast pel trànsit de persones, filtracions d'aigua per badalots, trencament de desaigües i també per la falta de manteniment d'aquests espais.
És molt important assegurar, en la mesura del possible, una bona ventilació.
Cal definir unes solucions constructives adequades i individualitzades per a cada edifici en funció de la seva història.

RESTAURACIÓ DE FAÇANES


Les façanes dels edificis es troben exposades a l'acció d'agents externs anomenats agents atmosfèrics, tals com la pol·lució, aigua de pluja, canvis de temperatura en major o menor mesura que amb el pas del temps van reduïnt les prestacions per les quals han estat dissenyades en el seu inici.
Un disseny constructiu defectuós accelera la possibilitat que apareguin lessions patològiques.
Una mala decisió alhora d'escollir els materials sense tenir en compte les condicions atmosfèriques, climatològiques de la zona on es troba l'edifici també accelera el deteriorament de les façanes i l'aparició de lessions patològiques.
La permeabilitat al vapor d'aigua de les façanes és un factor molt important per assegurar un bon funcionament de les façanes i de totes les prestacions d'aquestes.
Principals patologies causades pels agents atmosfèrics de les façanes:
-erosions i/o desprendiments (estucats, pintures, elements i cossos sortints...)
-oxidació i/o corrossió de baranes
-bruticies...
Principals patologies causades per errors de disseny de les façanes:
-erosions i/o desprendiments (mala elecció de materials, defectes estructurals: fisures, esquerdes...)
-eflorescencies a l'obra vista (mala elecció de material, defectes de fabricació o per excés d'acumulació d'aigua de zones puntuals)
-processos de carbonatació en cossos sortints de formigó (poc recobriment de les armadures amb posterior oxidació i corrossió d'aquestes provocant erosions i desprendiment del formigó
-bruticia per rentat diferencial (ampits sense formació de goterons, sol·lucions poc adequades en el desaiguat de cobertes, terrasses...)

REHABILITACIÓ INTEGRAL


Previa jornada d'inspecció i anàlisi minuciós de l'edificació existent, la rehabilitació integral pretent tornar l'edifici totes les prestacions originals i a més dotor-lo de les actualitzacions tecnològiques i normatives pertinents, d'acord a les següents prestacions:
-solidesa estructural
-habitabilitat segons normativa vigent
-actualització del pas de les escomeses dels serveis bàsics: llum, aigua, gas, telecomunicacions...
-rehabilitació interior d'espais comuns: vestíbul, escala, patis de llum, ubicació d'ascensor...
-rehabilitació interior d'espais privats: habitatges, trasters...
-rehabilitació de tancaments: façanes, cobertes...
-tramitació de subvencions municipals

Subscriure's a: Missatges (Atom)